둔촌주공 계약률은 성공적인가?

매일경제 기자님의 둔주 계약률 관련 코멘트입니다.

둔주의 성패에 현 정부의 완화정책이 얼마나 부동산 시장의 분위기를 바꿀 수 있는지 중요한 시험대라고 생각되는데, 기자님의 의견 참고하세요.


안녕하세요 매경 이선희기자입니다.

어제 둔촌주공 정당계약 마감일이었죠. 모두가 궁금해하던 계약률이 나왔습니다.
대략 70% 수준으로 확인됐는데요.

그렇다면, 아니 30%는 계약이 안된 거니까 '미분양' 아닌가요? '폭망' 아닌가요?
이런 질문이 나옵니다.

오늘은 둔촌주공 70% 계약률의 의미에 대해서 이야기해보려고 합니다.

1. 정당 계약률 70%면 30%는 미분양이라는 말 아닌가요?

서울 강동구 둔촌동 둔촌주공(올림픽파크 포레온) 정당계약이 17일 끝났어요. 계약률은 70%로 확인됐어요. 전용 84㎡, 59㎡가 80% 대고 29, 39, 49㎡ 소형평수가 50%대로 계약됐어요.

정당계약률 70%면, 나머지 30%는 예비당첨자에게 기회가 돌아갑니다. 예비당첨자 계약을 2월 초에 받고요. 거기서도 못 채우면 무순위 청약으로 넘어갑니다.

분양업계에 따르면, 통상 예비당첨자까지 넘어가면 20~30%는 채웁니다. 그래서 둔촌주공은 계약률 90%는 달성할 것으로 보고 있어요.

2. 둔촌주공 줍줍 나오나요?

분양업계에 따르면, 59~84는 무순위까지 안 가고 예당에서 마감될 걸로 보고요. 소형평수는 저층 위주로 일부 물량은 무순위로 나올 수도 있을 거라고 봅니다.

현재는 거주지 상관없이 무주택자만 무순위청약 참여할 수 있는데, 정부가 무순위 청약을 유주택자도 거주지 상관없이 참여할 수 있도록 주택공급 규칙을 개정개정하겠다고 최근 발표했잖아요. 이 개정 작업은 다음 달 예정입니다. 이렇게 되면, 거주지 상관없이 유주택자도 참여할 수 있습니다.  “결국 ‘줍줍’까지 넘어가면 다 팔리지 않겠냐”면서 ‘완판’을 예상하는 이유입니다.

3. 8억짜리 투룸을 누가 샀을까

"사실 59, 84는 무난히 가겠다 싶었는데 문제가 소형평수였거든요. 소형은 팔기 어려워요. 이번에는 분양가도 좀 있어 고요. 그런데 이게 계약률 50% 채운 거면 선방한 거죠."(분양사무소 관계자)

“요즘처럼 하락기에 이 정도 계약률이면 거의 ‘완판’이라고 봐야죠. 무엇보다 소형이 저렇게 많이 팔린 건 진짜 선방했네요.”(고준석 제이에듀투자자문 대표)

원룸, 투룸 소형이 물량이 많아서(2000 가구, 전체 일반 공급 물량의 42%) 이게 어느 정도 소화가 될 것이냐가 관건이었습니다. 전용 49㎡가 8억 8000만 원, 39㎡가 7억 원대였습니다. 넓은 원룸, 혹은 투룸을 누가 7~8억 원 주고 사겠냐는 반응이 많았죠. 그런데 이게 정당계약에서 절반 이상 나간 거예요.

“2008년 리센츠 분양할 때 소형평수(12평)가 1억 7000만 원이었는데 지금 10억하잖아요. 지방에서 분명히 서울 소형 투자 수요 있어요. 지방 돈 많은 분들은 여유되면 한 채씩 더 담고 싶어 하시죠"(고준석 대표)

"1인가구, 신혼부부 수요 있어요. 우선 여기 입지가 좋잖아요. 더블 역세권에 올림픽공원 가깝고. 서울 출퇴근하는 신혼부부라면 호감 있는 곳이죠. 면적이 좁다는 게 걸릴 수 있는데, 49㎡같은 경우는 확장하면 25평 느낌이 날 수 있어요. 신혼부부 전월세 수요 있을 거예요. 분양가 8억이면 전세가 4~5억 정도에 충분히 나갈만하죠."(둔촌동 K공인 대표)

4. 규제 완화가 살린 둔촌주공

당초 미분양이 우려됐던 둔촌주공이 높은 계약률을 보이는 이유 중 하나로 정부의 규제완화가 꼽힙니다. 정부는 서울 서초·강남·송파·용산구 등 네 곳을 제외한 모든 지역을 부동산 규제 지역에서 해제했습니다. 또한 실거주의무 폐지, 전매제한 축소, 중도금대출 기준 폐지 등을 발표하며 소급적용한다고 설명했습니다. 둔촌주공은 분양가 12억 원 이상이라 중도금 대출을 받을 수 없었던 전용면적 84㎡까지 대출이 가능해졌고, 전매제한 기간도 8년에서 1년으로 줄었고 실거주 의무요건도 사라졌습니다.

“규제 완화 아니었으면 이 정도 계약률은 안 나왔죠.”

분양업계 관계자들은 입을 모아 말합니다. 서울 송파 한 공인중개업소 관계자는 “실수요도 부담스러운 규제였는데 이게 없어졌으니 아무래도 계약하기 자유로워졌다”라고 했습니다.

부동산 수요를 결정하는데 ‘가격’도 중요한 요소지만 ‘규제’의 영향력도 크다는 것입니다.
=>★가격이 수요를 결정하는 중요한 요소죠. 그러나 규제로 인한 수요 변화도 꼭 체크해보셔야 합니다. 즉 우리가 아파트의 수요를 예상할 때, 현재의 수요가 만약 규제가 풀린다면, 규제가 더해진다면 그대로일까? 이러한 생각도 하셔야 한다는 거죠. 특히 부동산처럼 규제의 영향력이 큰 시장에서는요. 규제 풀면 ‘숨겨진’ 수요가 나와요.”

5. 서울 대단지 신축 국평 '뉴노멀' 20억

둔촌주공 전용 84㎡ 분양가 13억 원. 이자비용과 취득세, 발코니 확장 비용 등 계산하면 분양가 15~16억 원에 받는 셈입니다. 현재 서울 송파 헬리오시티 같은 평형이 급매로 16~17억 원대에 거래되고 있습니다.

통상 분양을 받을 때는 내가 받는 분양가보다 시세가 조금이라도 오를 것을 기대하고 받습니다. 15억 원에 분양받는다는 얘기는 계약자들이 기대하는 가치는 18~20억 원은 될 것이라고 보는 겁니다. 고준석 대표는 "반포가 30억이 넘는데, 둔촌동 15억은 싸다고 생각한 거죠. 15억 주더라도 손해는 안 보겠다는 사람이 많다는 걸 시장이 보여준 것"이라고 했습니다.

익명을 요구한 부동산 업계 관계자는 "이 정도 고금리에 , 저 정도 가격에 70% 정당계약률 나왔으면 엄청 흥행"이라고 평했습니다.

6. 둔촌주공 완판되면 부동산 시장 반전하나요

여기서부터 진짜 중요한 문제죠.
어찌어찌 둔촌주공이 계약이 다 되더라도, 그렇다면 둔촌주공 결과가 부동산 시장에 어떠한 영향을 미칠 것이냐, 입니다.

(1) 폭락에 대한 심리를 누그러뜨릴 수는 있다.
<이처럼 고금리에, 서울 국평 15억에 다 팔렸다 → 이자 등등 감안해서 신축 대단지가 17~18억 →이 정도는 마지노선이 되겠다>
이런 심리가 확산될 수 있을 것으로 보여요. 어찌 됐든, 저찌됐든 저 분양가로 5000명 가까운 사람들이 분양을 받은 셈이니까요. 신축이 저 정도 기준이라고 받아들여지면, 주변 구축은 그 신축 가격 아래에서 거래가 되기 때문에 둔주 분양가가 가격 하락에 대한 '지지선' 역할을 할 수 있을 것으로 보입니다.

(2) 전국구 무순위 청약 결과도 관건
지금 장위 레디언트는 예당서도 계약자를 못 찾아서 무순위 청약 중인데요, 여기서도 미달돼서 계속 계약자를 찾고 있어요. 둔촌주공도 예당까지 못 찾은 물량은 무순위를 진행할 텐데요. 다음 달 전국에서 유주택자들도 참여할 수 있도록 무순위 청약이 바뀝니다.
서울 미분양 아파트들이 '무순위'에서 완판 된다면, 지방이든 서울 유주택자들이 담았다는 뜻이고, 그만큼 투자수요가 있다는 것이 확인된 셈이죠. 무순위 청약 경쟁률로 투자수요를 가늠할 수 있기 때문에 무순위 청약 개정 후에 그 결과를 주목해야 합니다.

(3) 둔주만으로 하락 물줄기를 상승으로 되돌릴 수는 없다
하락흐름에서 상승 흐름으로 바뀌려면 금리, 가격, 심리, 규제 등등 여러 요소가 작용하겠지요. 중요한 것은 현재는 전세가, 매매가 둘 다 하락하는 급격한 하락기라는 점입니다.

“주변 아파트 가격이 올라야 둔촌주공 가격도 더 오르는 건데 지금 그렇지 않아요. 금리인상 기조가 이어지고 있고요. 지금 잠깐 몇 달 동안은 규제완화 효과로 들썩거리는 느낌은 있을 수 있어요. 그런데 상승으로 전환되기는 어렵습니다.”

이현철 아파트사이클연구소장은 자신의 유튜브 채널에서 "둔촌주공이 잘되도 (하락) 상황을 바꿀 수 없어요. 그러나 분양이 잘 안 되면 상황을 더 안되게 만들 수 있죠. 시장이 하락세인데 미분양이 많이 나왔다고 하면 하락속도를 더 강하게 만듭니다"라고 설명했습니다.

둔촌주공이 저조한 계약률이 나왔다면 부동산 심리를 더욱 얼게 했을 텐데, 최근 정부의 규제완화로 하락폭이 줄어들고 있는 데다가, 무난히 계약이 진행되면서 얼어붙은 심리는 조금은 누그러뜨릴 수 있을 것 같아요.

매부리언 여러분들은 둔촌주공 계약률 결과 어떻게 보시나요?
만약 '줍줍'의 기회가 돌아온다면 청약 넣으실 건가요?
오늘도 읽어주셔서 감사합니다.

진심을 담아서
이선희 기자 올림